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    保障性住房融资模式比较分析

    发布时间:2019-09-28 来源:www.coat35.com  作者:博硕论文辅导网

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    保障性住房融资模式比较分析
    本文主要把融资模式进行分类,即传统融资模式和现代融资模式,并分析比较了两者的主要特征,有益于在对比两大类融资模式的基础上进行符合实际情况的融资模式创新。
    一、传统融资模式
    十几年来,我国加大了对保障性住房的建设,使其融资方法也到了迅速的发展,不同的地区依据其当地的具体情况,探索出了各自的保障性住房融资模式,稍作归纳,共有以下几种:
    1、政府投资
    保障性住房是由政府推行的、为解决低收入家庭住房问题一种福利性政策,具有准公共产品的性质。由于保障性住房的准公共产品有非排他性、非竞争性及外部经济性的特征,使投资保障性住房的利润远远低于市场上的商业房地产的利润,这就大大降低了社会、私人企业对保障性住房投资的吸引力,导致建设资金缺口巨大,这就需要中央政府或地方政府的投入资金来保证保障性住房建设和运苦[32]
    政府投资具有其独特的特点,首先是公共性和基础性,体现了政府投资的社会属性;其次是非营利性和非完全盈利性,类似准公共产品的特征。其投资方式主要有两种:一是财政预算内的无偿拨款,即无偿的提供资金供保障性住房建设的需要;二是财政投融资,即以提供担保的方式与金融投资结合起来,担保物一般是国家信用,将社会闲散资金筹集到一起,以直接或间接的方式投资于企业的发展或者某项目的建设,该企业或者该项目不能以营利为目的。近十几年来,政府投投资己经在我国大部分地区普遍使用,成为了配置社会资源的有效途径。但是近年来,保障性住房建设任务量大和政府投资日益不足问题的矛盾越来越突出这就迫切的需要转变政府职能、拓宽融资渠道、创新融资模式,来满足保障性住房的建设[33]。
    2、商业银行贷款
    商业银行贷款是保障性住房建设资金来源的重要渠道,其承担的比例仅次于政府投资。保障性住房项目自身具备的政府投资、风险小、市场需求大、收益稳定等特点,加上商业银行的资金充足、管理运作规范等,使得监管部门经常把银行贷款作为保障性住房建设筹资的首选途径[[34]
    但是,商贷需要严格遵守信贷监管要求,如独立企业法人地位、自有资本金比例要求、贷款的最长期限以及抵押物难以落实等一系列困难。加上保障性住房建设量大、公益性强、贷款期限长等特点,又有最近的房产新政,各银行对放贷面临各种问题,因此仅仅依靠商业银行贷款不能满足我国保障房的建设需求,应拓宽其他融资渠道。
    3、地方政府投融资平台
    地方政府投融资平台实质上是一个以融资为目的公司,公司所占用的土地由政府划拨,公司的股权、资产等也由政府出资,并且资产规模要达到融资标准,以实现为当地市政建设、公共事业等项目融资的目的。地方政府投融资平台的种类多种多样,有城市建设投资、城建资产公司等。近几年来地方政府投融资平台的发展非常迅速,到2009年末时,其数量己经达到3000家以上。
    但是,随着地方政府投融资平台的快速发展,其弊端也开始逐渐的显露出来,比如责任的主体不够明朗,操作程序不统一、不规范。一般情况下,建设项目的资金需求量大,地方政府需要通过几个融资平台从数家银行获得资金,这种情况下,银行不会知道地方政府的负债情况和担保情况,如果投融资平台的成本大于项目的收益,就会出现举债的情况,有时候政府或者商业银行沦落到为其买单的地步[[35]。因此,地方政府投融资平台仍需要时间探索。
    二、现代融资模式
    1、公私合营(PPP)模式
    PPP是英文Pubfic-Private-Partnership的缩写,意思是:政府部门和私人企业合作,也称作公私合营。PPP模式有广义和狭义之分,广义PPP模式是一种融资方式,主要用于公共基础设施项目中,这种模式鼓励私营企业参公共基础设施的建设。各个合作方运用此种模式参与某个项目时,会提前签订协议来确定双方的权利和义务,以及各自和共同承担的风险和责任,通过这种方法,合作双方可以发挥各自的优势,避免因权、责、利不清带来的各种麻烦,又体现了私营资本在资源整合上的优势。
    狭义的PPP,指通过一个特殊的机构(特许经营公司SPV,将政府和私人部门联系起来组成一个整体,引进社会资本共同参与某一个项目的开发、建设和运营,达到合同规定的期限时,再将项目移交给政府的一种开发运营方式[[36]2、建设一经营一转移(BOT)模式BOT是英文Build-Operate-Transfer的缩写,是投资、建设、经营、转让的一种方式。它的实质是政府给予私人机构一种特许权,双方之前要达成特许协议,由私人机构负责某一基础设施的建设,建设资金也由私人机构自行解决,项目建成后的一段时期内,由私人机构运用该项目以收回前期投入的建设投资,并取得一定的投资回报,到期后,再将项目移交给政府。具体运作模式见图4-2
    4、房地产投资信托基金(REITs
    REITs是一种专门投资于房地产的基金,为了筹集社会上的闲散资金,向社会发行收益凭证,收集来的资金交由专门的机构保管,然后投入某一项目的经营管理,获得的收益按照投资者持有收益凭证的比例,以股息或者红利的方式进行分配给投资者。
    REITs比较常用的运作方式有两种,第一种是通过载体公司向投资者发行收益凭证,将汇集的资金投资建设各种类型的商业地产,建成、运营后产生的收益向投资者还本付息,并支付一定数额的回报。第二种模式,物业己经由开发商开发、建成并投入运营,开发商以部分或者全部的经营性物业为基础成立REITs,以其产生的收益为标的,将打包的物业按投资者的投资比例为依据,均等的出售给投资者,然后定期的将利润分给投资者。
    三、传统融资模式与现代融资模式的比较
    通过以上分析可知,保障性住房融资模式中,相比较,在投资主体、调控方向、资金来源渠道、间的关系等方面都具有比较明显的优势,详见表现代融资模式与传统融资模式资金偿还方式、利益相关者之4-1
    表4-1保障性住房传统融资模式与现代融资模式比较
    ┌────┬─────────┬───────────────┐
    │类别│传统融资模式│现代融资模式│
    ├────┼─────────┼───────────────┤
    │投资主体│单一政府主体│多元化投资主体│
    ├────┼─────────┼───────────────┤

    原文地址:http://www.coat35.com/wenkelunwen/shehuixue_lunwen/21389.html,如有转载请标明出处,谢谢。 您可能在寻找关于社会学论文方面的范文,您可以到人文社科论文频道查找。

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